Мнение эксперта: Руслан Аверин о состоянии рынка недвижимости

Украинский рынок недвижимости продолжает работать в условиях высокой неопределенности, поэтому привычные правила оценки жилья, коммерческих объектов и инвестиционных проектов заметно изменились. Ruslan Averin отмечает, что сегодня потенциальные покупатели гораздо внимательнее относятся не только к стоимости квадратного метра, но и к расположению объекта, его автономности, инфраструктуре, состоянию документов и перспективам конкретного региона. В результате рынок становится более рациональным, а решения о покупке принимаются после тщательного анализа.

Что определяет состояние рынка недвижимости

Говорить о рынке недвижимости Украины как о едином пространстве становится все сложнее. Ситуация в разных городах и областях может существенно отличаться. На стоимость и востребованность объектов влияют безопасность региона, миграционные процессы, деловая активность, количество предложений, темпы нового строительства и платежеспособность населения.

Существенное значение имеет и назначение недвижимости. Спрос на небольшие квартиры, просторное семейное жилье, загородные дома, офисы, склады и торговые помещения формируется под влиянием разных факторов. Поэтому рост интереса к одному сегменту вовсе не обязательно означает аналогичную динамику в другом.

Еще одна характерная особенность — осторожность покупателей. Недвижимость остается крупной покупкой, а значит, люди стремятся максимально снизить риски. Они сравнивают больше вариантов, внимательно изучают историю объекта и нередко готовы отказаться от сделки, если цена не соответствует реальным характеристикам предложения.

Руслан Аверин о новых требованиях покупателей

Современный покупатель оценивает значительно больше параметров, чем несколько лет назад. Помимо площади, ремонта и транспортной доступности, важными становятся возможность автономного энергоснабжения, наличие укрытий или безопасных пространств, качество инженерных коммуникаций и надежность управляющей компании.

Для новостроек дополнительное значение приобретают репутация девелопера и фактическая стадия реализации проекта. Покупатель хочет понимать, насколько реалистичны заявленные сроки и сможет ли объект сохранять свою привлекательность в долгосрочной перспективе.

На вторичном рынке одним из преимуществ остается возможность сразу увидеть реальное состояние квартиры или дома. Здесь, однако, особенно важны юридическая проверка, техническое состояние здания и расчет возможных дополнительных расходов после покупки.

Инвестиционный подход становится более избирательным

Недвижимость традиционно рассматривается как способ сохранения капитала, однако текущие условия требуют отказаться от принципа «купить любой объект и ждать роста цены». Руслан Аверин обращает внимание на необходимость оценивать недвижимость как полноценный инвестиционный актив — с учетом потенциальной доходности, ликвидности, расходов и рисков.

При выборе объекта инвестору имеет смысл учитывать несколько ключевых характеристик:

• реальный спрос на покупку и аренду в конкретной локации;
• соотношение стоимости объекта и потенциального арендного дохода;
• расходы на ремонт, обслуживание, налоги и содержание;
• возможность быстро продать объект при необходимости;
• перспективы района и развитие окружающей инфраструктуры;
• технические и юридические риски.

Такой подход помогает отделить действительно интересные предложения от объектов, привлекательность которых существует преимущественно в рекламных материалах.

Первичный и вторичный рынки: разные преимущества

Новостройки способны привлекать современной планировкой, новыми коммуникациями, энергоэффективностью и благоустроенной территорией. При этом потенциальному покупателю необходимо учитывать риски, связанные со сроками строительства и реализацией проекта.

Вторичная недвижимость предлагает другое преимущество: объект уже существует, его можно осмотреть, оценить состояние дома, район и инфраструктуру. В некоторых случаях квартира на вторичном рынке позволяет заселиться или начать сдавать жилье практически сразу после оформления сделки.

Поэтому универсального ответа на вопрос, какой вариант выгоднее, нет. Выбор зависит от цели покупателя. Для собственного проживания важны комфорт и долгосрочное соответствие потребностям семьи, тогда как инвестор дополнительно анализирует окупаемость и ликвидность.

Какие объекты могут сохранять устойчивый спрос

В периоды неопределенности особенно важной характеристикой становится ликвидность. Покупатели чаще интересуются недвижимостью, которую при необходимости относительно легко перепродать или сдать в аренду. Как правило, этому способствует удачное сочетание расположения, разумной площади, качества дома и адекватной стоимости.

При этом слишком специфические объекты могут потребовать больше времени для последующей продажи. Например, дорогостоящий ремонт сам по себе не гарантирует соответствующего увеличения рыночной цены, если квартира находится в неудобной локации или обладает нестандартной планировкой.

Значение имеет и инфраструктура. Близость магазинов, образовательных учреждений, медицинских объектов, общественного транспорта и мест для отдыха непосредственно влияет на привлекательность жилья для конечного потребителя.

Почему цена предложения не всегда отражает реальную стоимость

Одной из особенностей рынка остается разница между ожиданиями продавца и суммой, которую готов заплатить покупатель. В объявлениях собственники могут ориентироваться на предыдущие цены, стоимость похожих объектов или собственные затраты на ремонт. Однако рынок формируется реальными сделками, а не только заявленными ценниками.

Поэтому профессиональная оценка предполагает сравнение нескольких объектов с учетом их состояния, района, площади, этажа, характеристик здания и других параметров. Чем менее ликвидна недвижимость, тем большее значение может иметь аргументированный торг.

Руслан Аверин: что может влиять на рынок в перспективе

Дальнейшая динамика будет зависеть сразу от нескольких факторов. Среди них — общая экономическая ситуация, доступность ипотечного кредитования, масштабы восстановления инфраструктуры, возвращение населения в отдельные регионы и активность строительного бизнеса.

В перспективе дополнительный спрос способны создавать проекты восстановления городов и развитие новых деловых центров. Одновременно может меняться сама концепция качественной недвижимости. Энергоэффективность, автономность и безопасность из дополнительных преимуществ постепенно превращаются в значимые критерии выбора.

Это означает, что собственникам и девелоперам необходимо учитывать изменение предпочтений аудитории. Объект, отвечающий новым требованиям покупателей, способен получить заметное преимущество перед сопоставимыми предложениями.

Рынок недвижимости Украины остается неоднородным и чувствительным к большому количеству факторов. Его текущее состояние требует от покупателей и инвесторов более глубокого анализа: недостаточно ориентироваться исключительно на цену квадратного метра или рассчитывать на автоматическое подорожание любого приобретенного объекта.

Руслан Аверин подчеркивает важность комплексной оценки недвижимости — от безопасности и качества инфраструктуры до ликвидности, юридической чистоты и потенциальных расходов. Именно рациональный подход к выбору объекта позволяет принимать более взвешенные решения в условиях меняющегося рынка.